很多朋友都有过银行贷款买房的经历，一般选择使用公积金贷款或是商业银行贷款，又或是两者都使用，也就是组合贷。那贷款后如何选择还款方式，手里有余钱了要不要提前还一部分，还的部分到底是本金还是利息？相信很多朋友都会被这些问题所困扰，包括我自己之前有过一次买房的经历，但也没有深入了解过这些贷款的知识，好在房贷提前还完，还是节省了不少利息。本文带你一起了解下银行贷款那些事，解决朋友们曾经遇到的这些困扰，相信会帮助到大家做好贷款还款的规划。
1.贷款类型选择
对于这个问题，大家一点都不用犹豫，能用公积金贷款就不用商贷。为什么，当然是超低的公积金贷款利率。按照国家发布的利率，五年以上首套住房贷款，目前公积金贷款利率3.1%，商业贷款利率4.9%。拿100万贷款30年为例，公积金贷款利息为53.73万 ；商业贷款利息为91.06万；别看利率上商贷比公积金贷款只低了1.8%，但时间拉长来看，30年的利息商贷比公积金贷款就多了将近40万。所以大家想都不用想，一直缴纳公积金可以用公积金贷款的朋友必须选择用公积金贷款，能帮你省下不少利息。没有公积金的朋友那就选择商贷吧。
2.还款方式选择
决定了贷款之后，就面临还款方式的选择。银行经理都会问你是选择等额本息方式还是等额本金方式，主要看你个人的月供也就是还款能力。如果你还款能力足够，不会因为还贷款而影响降低个人生活品质的话，那当然是选择等额本金方式最经济划算，能比等额本息方式节省下很多利息。比如拿240万贷款举例，还款期限假设25年，年利率为5.35%，月利率就是5.35%/12，注意银行是按日和月计息并累加的利息。
1）等额本金
等额本金的计算公式还是比较简单的，这里我们可以说一下：等额本金就是每期还的本金都一样，这里25年的话，就是25X12=300期，每期还款本金A=240万/300=8000元，就是说你每个月要还的本金都是这个数。所不同的是每个月要还的利息，计算利息用下面的公式：第一期利息a1,a1=2400000X(5.35%/12) ， 第二期利息a2=(2400000-A)X(5.35%/12) ,以此类推，可以得出，第300期的利息a300=(2400000-299A)X(5.35%/12),最后一期也就是第300期后本金剩下为0。学过数学的朋友会知道，这其实是个等差数列，根据公式很容易计算出结果。用Excel计算，第一个月利息为10700.00 元，其次每个月利息会依次递减，总利息为1,610,350元，第一个月你要还的本金+利息就是8000+10700=18700元。第二个月开始,你还的就会越来越少，等额本金方式到还款后期还的大部分就是本金了，这也是同等贷款同样还款年限的条件下，等额本金方式总利息少的原因。
2）等额本息
再来看等额本息还款方式，等额本息的计算要相对复杂些。等额本息的意思就是每个月要还款的金额是固定的，也就是说还的本金和利息之和每个月都是一样的，但每个月的本金是逐月递增的，利息是逐月递减的。这就是等额本息的本质，每个月还款额是固定的，不像等额本金那样，刚开始的月供压力很大，等额本息的月供压力要小一些。那具体计算推导过程有些复杂，这里就不详述了，网上有很多讲解，需要用到高中的数学知识，会用到等比数列的求和公式。这里看一下结果，还是拿240万贷款举例，还款期限假设25年，年利率为5.35%，月利率是5.35%/12，我们计算每个月的还款额，以及每个月的本金和利息等需要用到Excel中的PMT、PPMT、IPMT这三个公式。PMT(rate,nper,pv,fv,type) 基于固定利率及等额分期付款方式，返回贷款的每期付款额。
其中，rate： 贷款利率。 注意这里是用月利率和下面的期数保持一致。nper ：该项贷款的付款总期数。 pv： 现值，或一系列未来付款的当前值的累积和，也称为本金。这里注意要加个负号，这样算出来的结果就是正的值。 fv ：为未来值，或在最后一次付款后希望得到的现金余额，如果省略 fv，则假设其值为零，也就是一笔贷款的未来值为零。 type： 数字 0 或 1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。
PPMT和IPMT的用法和PMT类似，这里就不介绍了，大家可以去Excel里查询这两个函数的用法。下面
我们代入相关数据计算下每个月的还款额A=PMT(5.35%/12,300,-2400000,)=14,523.89；第一个月的本金：=PPMT(5.35%/12,1,-2400000,)=3,823.89；第一个月应还的利息：=IPMT(5.35%/12,1,-2400000,)=10700 每期的应还利息和本金都计算出来后，由此可以算出所有期的总利息为1,957,165.96元。等额本息比等额本金要还的利息多了1,957,165.96-1,610,350=346815.95元，不要奇怪确实是多了34万多，这下你知道为什么银行总是推荐你选择等额本息还款方式了吧。而且，同样的贷款额度，还款时间越长，这个利息差额会越大。所以你要是有能力多提供月供，那就选择等额本金的方式还款肯定是帮你节省了一大笔利息。部分数据如下：
3 关于要不要提前还款
答案是一定要的。不管你是全部还是部分提前还，只要你发了年终奖有一笔余钱了，那就可以提前部分还款。这个逻辑是利息是按本金计算的，提前还款就意味着减少本金，利息也会随之减少，最后你还的总利息一定比原来是减少的。还拿240万的贷款，等额本息的方式，25年还清为例。假设我们在第3个月的时候提前还入15万元，来计算下以后的月供和利息。同样用到上面提到的几个公式，不同的是在第3个月要重新计算本金、利息和每期还款额。经过计算，可以看出，还入15万后，每个月的还款额比之前减少了差不多1000吧（14,523.89-13,691.72）；总利息为1814814.554，节省了14万吧（1,957,165.96-1814814.554）。部分数据如下：
总结一下，提前还入15万，到最后利息节省了14万，看到了提前还款的魅力了吧。不过到这里，有个问题可能有的朋友会问，那就是你忽略了资金的时间价值，没错！15万拿在手里你可以炒股、理财或是投资，期限是25年，假如能翻一倍就是25年后增到30多万，那确实就没必要还银行了。但这对你的投资水平要求不低，投资收益每年如果能达到4%以上，那么15万投资25年后的总收益为=15*(1+4%)^24=38.45 万。如果你还有更高投资收益，那就不需要提前还了。
谈到这里还有一个问题，那就是提前部分还款的时候，银行会让你选择是保持月供不变，减少还款年限；还是保持还款年限不变，减少月供。我们可以把这两个方式作个比较，大家一下就清楚如何选择了。这块需要用到这个公式NPER(rate,pmt,pv,fv,type) ，基于固定利率及等额分期付款方式，返回某项投资的总期数。那么以前面说的提前还入15万元后，如果维持原来14,523.89的月供，代入数值计算还需要22年还清所有贷款，最后你还的总利息为1584595.217，比刚刚前面算过的总利息要少23万多（1814814.554-1584595.217）。可见，还是选择缩短还款年限方式帮你节省的利息更多。如果你月供能力始终不变的情况下，提前部分还款就可以选择缩短还款年限，这样才是最优的。
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