价格跌还不好卖那些年投资的车位难赚钱

0次浏览发布时间：2025-06-19 07:32:00

买房购车位曾是许多购房者的“标配”，尤其是靠近电梯、出入方便的“黄金车位”，往往一席难求，甚至需要业主加价、竞价购买。车位曾因稀缺价值价格一度水涨船高，发展成地产投资的一类业态产品。然而，从2019年楼市进入盘整期，房价及车位市场开始走跌，不少开发商甚至打出“车位半价出售”“买房送车位”的促销广告。如今，车位市场早已风光不再，曾经的“香饽饽”变成了“烫手山芋”。

车位市场为何会降温？曾经投资车位的人赚到钱了吗？未来车位价格是否会进一步下跌？日前，记者对太原车位投资市场进行了走访——

租赁性价比优势凸显　太原车位价格“大跳水”

“当时车位开盘价25万元，好位置要靠抢，甚至有人加价5万买‘楼王车位’。”在太原市迎泽区某中高端小区，业主李先生回忆起2019年购买车位时的场景时说。然而，短短几个月后，该车位的售价降到了12万元一个，相当于腰斩。现如今，同小区的二手车位挂牌价普遍在10万元—15万元，更让他郁闷的是，即便降价也无人问津。“现在想想，还不如当初租车位划算。”李先生苦笑着说。

李先生的遭遇并非个例，太原多个小区曾经一席难求的车位近几年普遍遭遇“滑铁卢”。“买房时我没有买车位，后来等车位降价后才果断出手。”提起买车位的经历，小店区的贺女士暗自庆幸，由于当时购房是期房，快交房时赶上开发商车位打折出售，5.5万元就买下原来十余万元的车位。“各小区内均有业主卖车位，但成交周期长，价格却多年未见上涨还在下跌，让人唏嘘。”从事中介工作的王先生说，中介经手的车位买卖并不多，曾有业主卖二手房时表示自己的房子卖出去半年了，车位价格从11万元降到了8万元还是没卖出去。

查询某中介平台可发现，目前太原市的二手车位售价普遍在5万元—15万元，部分商业综合体的车位能达到20万元以上。我省知名房产资讯机构2018年曾发布车位价格统计，对比目前中介机构或车位租售平台发布的实时数据，不少知名小区的二手车位售价相比过去大打折扣。例如万柏林区西中环某央企大盘，2021年车位售价在12万元左右，目前中介平台二手车位售价8.3万元；和平路某知名小区，2018年车位售价19万元，目前车位租售平台售价10万元；甚至有疑似开发商的用户在平台发布车位出售信息：“最后几个车位，老业主再购可享受5万一个车位。”

“太原的车位价格主要经历三个时期。”业内人士介绍，2016年之前，省城的车位价格相对平稳，主因是当时太原汽车保有量不高，新建小区车位配比尚可满足需求；转折点在2017年棚改货币化时期，当时房价飙升带动车位跟涨，2017年—2019年是快速上涨期，普通车位涨至15万—25万元，核心区域如长风商务区、南内环等高端楼盘项目突破30万元；2019年年末，随着楼市进入调整阶段，车位开始出现分化，虽然高端楼盘车位价格依然坚挺，但普通小区出现滞销，此时，开始频繁曝出开发商打折促销车位的消息，车位价格快速下跌。特别是某知名房企负面舆情爆发后，太原的多个项目在当时出现三折抛售车位的情况。然而，一旦处于抛售状态的车位，因投资购置风险大，更是难找买主。

多种因素共同作用，车位投资一度兴起

在车位价格不断攀升的几年内，市场上曾涌起一波“投资车位”的浪潮。

“当时销售指着图纸说，这个靠电梯的车位三年至少涨50%，比买理财强多了。”回忆起2019年抢购车位的场景，太原市小店区的刘女士仍记忆犹新，在那个楼市调控趋严的年份，像她这样将资金转向车位市场的投资者不在少数。

楼市进入调整期后，太原住宅、商办市场迅速降温。“当时住宅限购，商铺回报率下滑，车位成了很多人最后的投资出口。”资深地产从业人程先生透露，2017—2019年间，车位投资在太原市场特别活跃，核心驱动因素有多个层面。首先是汽车保有量逐年增加，根据太原市交警支队车管所通报的2017年车驾管业务的相关情况，截至2017年年底，太原市机动车保有量超过145万辆；另根据太原市统计局发布的数据，截至2019年年底，全市民用汽车保有量168万余辆，两年增长20余万辆。另一方面，仅从太原六城区来看，2019年，太原市拿出缓解停车难新方案，根据当时公布的数据，六城区机动车保有量约126.4万辆，而审批配建停车泊位约84万个，公共停车位约14万个，停车泊位与机动车保有量之比约为0.8:1，这与住建部发布的《城市停车设施规划导则》中规定的停车泊位与机动车保有量比例1.1—1.3:1相比有一定差距。“随着汽车保有量连续增长，人们在日常生活中开始感受到停车难的问题，特别是一些老旧小区，车位配比甚至不足0.5。”程先生介绍，看到国家层面的规定与太原的实际情况之间的“硬缺口”，一些关注政策动向的投资者看到了商机。

其次，当时棚改货币化释放大量现金，部分资金溢出到车位市场。根据2017年太原市发布的《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》，征收住宅房屋选择货币化安置的，在对原建筑面积货币补偿基础上，按照房屋市场评估单价增加15平方米的货币补贴。按照当时的行情，很多房屋的货币补偿款在40万元—80万元，而同期车位均价15万元左右，相比投资总价更高的住宅和商铺，总价低的车位成为拆迁户补偿资金更合适的投资出口。

最后，少不了部分开发商的推波助澜。有业内人士表示，彼时为了销售车位快速回款，开发商的营销手段包括宣称“车位配比不足”“未来价格暴涨”，刺激消费者投机心理。甚至控制车位释放节奏，营造抢购氛围，将“买房送车位”“不买车位购房优惠作废”等作为潜规则，人为制造恐慌性需求。据房地产业内人士透露，车位的利润溢价率远比住宅高。

供需失衡产权模糊，车位市场遇冷有迹可循

为什么短短几年间，车位市场就发生了如此巨大的变化？

“现在年轻人更愿意租车位，他们觉得把钱用在其他投资上更划算。”业内人士表示，除了经济账，车位市场的降温还有更深层次的原因。“车位价格往往与楼市价格密切相关。楼市价格上涨时，车位价格也会随之上涨，反之亦然。”业内人士介绍，2018年，太原开始限购，随后的几年，省城楼市逐渐进入下行、调整阶段，车位价格随着楼市发生变化。“当时，部分房企将车位与住宅绑定销售，保证项目回款，再加上按照《太原市城市停车设施专项规划》（2016-2020）的要求，居住类建筑，商品房为每100平方米建筑面积设置1个车位，当时新上市的楼盘大都按照要求提升了车位配比，这就导致车位供应量开始大幅上涨。”业内人士介绍，虽然供应量大幅提升，但当时车位的去化并不理想。省城知名房地产资讯机构发布的数据显示，受价格影响，2020年多数城区新增车位去化率在20%—35%，当时发展势头火热的小店区，车位的去化仅为22%。

虽然当时部分小区车位价格直线下降，但短时间内省城的车位整体价格仍维持在较高的水平。从历史数据来看，2020年，太原市场车位价格基本在10万元/个以上，小店区和迎泽区的车位价格更是达到14万元/个以上。“市场供应不断上涨，但因价格过高成交不理想，车位的库存量在短短几年迅速攀升。”业内人士介绍，楼市进入调整期后，从国家监管层面以及开发商决策层来看，大环境要求商品房不论是住宅、商业都要价格平稳，不能大涨也不能大跌。随着市场活跃度降低，住宅和商业物业销售业绩不佳，住宅降价带来的负面效应更是房企难以承受之重，开发商需要快速回笼资金，只能从车位降价销售入手。再加上很多楼盘车位因为价格高滞销严重，为了快速回款，就把之前购房者选剩的空置车位拿出来打折快速出货。

还有一个重要原因，省城市场上销售的一部分车位没有不动产权。对于这些无独立产权的车位，开发商不能直接“卖产权”，但普遍采用使用权转让、长期租赁的方式出售，开发商与业主签订长达几十年的租赁合同，一次性收取相当于售价的高额费用。业内人士介绍，这种车位价格与成本无关，完全是开发商现金流调节器，即使大幅降价，开发商也不亏，这是进一步导致车位供求比上升、价格下探的原因。

新政落地价值重估，车位回归服务本质

现如今，多数车位投资客正面临着残酷的现实。“车位现在贬值，更何况有些地段偏远的楼盘入住率偏低，大量车位空置着，别说转手赚钱，出租都是个大难题。”业内人士表示，省城车位市场正在经历价值重估。

2023年3月，太原市《房地产开发项目车位和车库租售管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，根据其规定，将建筑区划内的车位、车库的销售纳入商品房租售管理，符合销售条件的车位和车库与商品房同步办理预售许可或现售备案手续，建立车位、车库出售和租赁登记备案信息系统，实行合同网上备案。业内人士分析认为，这为解决“停车难”问题奠定了制度基础，也对车位市场带来了不小的影响。

近年来，太原人防车位纠纷时有爆发。对此，《办法》规定，建筑区划内车位、车库有“规划已明确具有公共配套设施功能的”“车位、车库建筑面积已计算在商品房公摊面积之内的（即公摊车位）”“占用业主共有道路和其他地面场地施划临时车位的”情形之一，属建筑区划内全体业主共有，只能出租，不能出售。建筑区划内依法配建的人民防空工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库不得出售，只能出租给本建筑区划内业主和物业使用人，租赁期限不得超过20年。业内人士表示，开发商不能再利用无产权车位“空手套白狼”，出租范围的确定也精准缓解了业主“停车难”的问题。

此外，《办法》还规定，建设单位出售车位、车库时，本建筑区划内房屋已全部交付使用超过12个月，尚有未出售或者附赠车位、车库的，建设单位不得以只售不租等名义拒绝提供停车服务，也不得与商品房捆绑销售。“这意味着开发商不能再以停车‘威逼’业主购买车位，车位逐渐回归服务本质，租或买都不应影响业主停车权利。”业内人士认为，当业主从“被迫购买”到“按需租赁”，明确房地产项目租售同权，使房地产项目车位租售管理也有章可循。

“曾经疯涨的车位，很多都成了烫手山芋。”某中介从业人员说，在二手房市场，许多带车位的二手房，挂牌时便明确车位无偿赠送，但仍有很多购房人提出不要车位，希望进一步压低房屋售价。业内人士表示，目前，车位已经从投资品回归到消费品属性，如果不是自用需求，不建议盲目购买。未来，车位价值可能进一步分化，与商品住宅类似，市场上不缺“产品”，但缺“好产品”，车位也将从“数量扩张”到“质量革命”的转型，优质的地段、清晰的产权、满足新能源车充电等市场需求将决定车位的价值。

来源：山西晚报